新华财经北京8月2日电（记者翟卓、刘玉龙）人民银行、国家外汇管理局1日召开2023年下半年工作会议，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，支持房地产市场平稳健康发展等。
这也是继7月14日央行有关负责人公开表态，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”之后，央行对房地产市场相关政策提出了更加明确的要求。
业内人士表示，此次表态传递出了更加积极的政策信号，后续央行或通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率；同时还可能通过运用结构性货币政策工具等方式，对受影响较大的银行给予阶段性支持。
调整过程依法有序 房地产市场及居民端多方受益
截至上半年末，我国个人住房贷款余额达38.6万亿元。“降低部分存量房贷利率，具有‘一箭三雕’的积极作用。”招联金融首席研究员董希淼说。
具体来看，董希淼认为，一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，促进房地产市场健康平稳发展；二是缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。
调整方式方面，中金公司在研报中提出，存量按揭利率的调整或具有以下特点，包括：针对性下调存量按揭利率“加点”，而非LPR基准利率普遍下调；以当地市场化形成的新发放利率为基准，而非各城市间下调幅度“整齐划一”；以及存在放开跨行转按揭的可能性等。
本次会议上，监管部门还对调整过程中的“依法有序”原则进行了重点强调。董希淼表示，“依法”是指存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下由借贷双方依法协商达成，央行不会直接规定利率调整的对象和幅度。
“‘有序’则指存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调等。”董希淼说。
另还有业内人士表示，“依法有序”也意味着放开过程可能比较谨慎，从而避免出现银行间过度竞争等。
从实际操作角度出发，上述人士认为，调整存量房贷利率过程中商业银行或出现以下顾虑，包括如何在“多调降会冲击自身收益”和“少调降或失去客户”之间找到平衡，以及如何对能够进行调整或置换的合同的范围进行明确等。
“明确范围并非易事，存量房贷的剩余时间、利率、规模以及贷款人的历史信用等等可能都需要考虑。”该业内人士如是说。
