与房地产出现明显修复完全不同，美国的其他许多指标却不尽乐观，比如制造业PMI持续徘徊在历史低位，非制造业PMI缺乏耐力与韧性，消费者信心起伏不定，企业倒闭现象扩围蔓延等，都在拖曳着美国经济的前行步伐。
张锐
过去一年陷入大幅调整的美国房地产市场，今年以来出现了明显的恢复以及趋向乐观的转好信号。除了巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦公司日前斥资8.14亿美元吃进美国最大住宅建筑商DR Horton等三家上市公司的股票外，自今年2月起美国新房价格与销售记录已经连升5个月，由此带动美国住房价值创出历史新高，同时牵引建筑业投资支出渐次放量以及房地产行业景气指数登至一年来的最高水平，美国经济“软着陆”的预期也随之大幅升温。
据同花顺(300033)iFinD数据统计，上半年美国新建住房销售环比大幅增加29.85%，对应的新建住房销量至年化69.7万套，而至7月份新屋销售接续环比增长4.4%，同时彻底改写了前6个月同比增速为负的格局，7月新屋销售同比大涨31.5%，对应实现新房销量71.4万套；卖量显著回升之时，房价也同步上扬，至7月份成屋销售价格中值涨至43.67万美元，为全美房地产经纪人协会有记录以来的第二高位。受到量价齐升的驱动，美国市场上百万美元以上的住房价值占比超过了8%，房地产市场的总价值也创下了46.8万亿美元的历史新高。
新房销售的反弹带动了投资端开工量的回升，从而也推动了住宅建造支出的增加。亚特兰大联储的统计数据表明，今年第二季度住宅投资较第一季度同比增长0.1%，虽增幅不大，但却是过去两年第一季度以来的首次增长，对应的新屋开工数量从第一季度的139万套增加到第二季度的145万套，与此相关联，至今年七月美国建筑支出出现连续5个月的环比上升。投资端与销售端的联动也多少激活了美国房地产市场的景气度，行业景气指数从去年12月份的31反弹至今年7月份的56，居一年来的最高水平。
然而，相比于住宅建筑市场的春光乍现，美国的商业地产在远程办公增长等因素的冲击下依旧寒气逼人。商业地产价格在今年第一季度出现过去13年来的首次下跌后，目前公寓楼、写字楼和零售中心的价格较峰值水平下降了8%-14%，与此同时，写字楼空置率创下13.1%的历史新高，民众离家住宿指数今年以来也是连续七个月环比下降；另一方面，不同于成屋中的新房销售与投资两旺，美国的二手房市场持续低迷，销售的萎缩已沿续一年半的时间，至7月份供应量跌至24年同期最低，受此影响，同期美国成屋签约销售同比下降16.6%，创出13年来的同期历史最低。
回过头再去看美国房地产价格的回升镜像。理论上说，房价的上涨无非取决于供给与需求两个方面，目前美国较为活跃的房价就属于前者。一方面，美国新房库存严重不足，今年至今新房上市量比去年同期下降了21%，全国目前可售存量新房43.7万套，处于两年来的最低水平；另一方面，大约四分之三的二手房业主抱定“锁定效应”，即宁愿享受6%以下甚至更低的抵押贷款利率而不愿因出售房屋转而承担更昂贵的借贷成本，二手房供给由此异常短缺。总体看来，全美目前可售存量房总计111万套，为1999年以来7月份库存的最低水平，约为新冠疫情前供应量的一半。特别值得指出的是，大量二手房的惜售还会将更多买家推到新房市场，买房激烈竞购刺激之下，美国新房价格便显得尤为亢奋。
综上，目前美国房地产市场尚未进入全面修复的景气周期，其反弹格局带有非常明显的结构性特征。一方面，房价上涨主要因供给不足而非需求拉动所引起，而且并非整体成屋价格的上涨，更多只是新房价格的回升；另一方面，房地产的复苏仅表现出住房建筑市场的局部改良，而商业地产则没有脱离萧条与沉闷的窘境；再者，整个成屋市场中新房交易较为活跃，而二手房交易则十分萎靡。因此，在只是局部复苏而非全局向好的背景下，房地产行业反弹的持续性就有待观察。
特别值得注意的是，美联储已将联邦基准利率升至5.25%-5.5%的22年来最高水平，货币市场利率决定资本市场利率，10年期美债收益率目前已飙升至4.33%这一过往16年的最高点，而作为全球资产的“价格之锚”，10年期美债利率又带动着美国30年期房地产按揭贷款利率一路攀升至目前的7.26%，创出22年来的最高水平。对于美国房地产市场而言，悬于高位的市场利率接下来势必会从需求端与供给端制造出力度不小的掣肘和反压。
